南国早报   2007-08-10          ■ 廖敏  
 
 
　　本报记者 廖敏

　　我国《城市房地产管理法》规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。实际上绝大多数购房者并不知道自己还应该有一本享有土地使用权的“小土地证”。理论上说，购房者有了房产证却没有“小土地证”，是产权不完整

　　业主要求开发商“大证分小证”

　　近日，南宁市一个居民小区的业主联名要求开发商配合办理“小土地证”，让业主房产证、土地证齐全。这件事情让一些购房者初次认识了“小土地证”。

　　“为了避免开发商将小区的土地使用权证拿去再次抵押，而侵害到小区业主的权益，业主们应该联名要求开发商配合，到国土部门将小区的国有土地使用权证分割，按小区业主的人数，分成若干份，让每一位业主都有一本小土地证。”这是位于南宁市快环路上某居民小区业主在网上发的帖子。

　　该小区的业主蒋先生说，要求开发商办理“小土地证”，是由小区里一些从事法律工作的业主们发起的。事先他并不知道“小土地证”是怎么回事。他以前也在别的小区买过住房，都没听过这么一回事，是“律师邻居”们让他弄懂其概念的。据介绍，小区土地的土地使用权证在开发商手上，按照国家有关规定，个人购买商品房是应该房产证、使用权证双证齐全的。开发商可以到国土部门去将小区的土地按业主人数进行分割，让每一位业主都有一本“小土地证”。这本证书，并不是说某某业主就享有小区的某某地方的使用权，而是抽象地把小区土地使用权利分割给业主，证书证明是若干位业主共同享有这个小区土地的使用权，开发商把房子出售给小区的业主后，就不再享有这块土地的权利。这样的做法，能有效地防止有人将小区的土地使用权做一些违法的勾当，从而危害业主的权益。

　　蒋先生说，为了拿到“小土地证”，需要小区全体业主配合，大家一致向开发商表明意愿，要求开发商配合。目前，小区已经入住的业主基本上都签了名。

　　8月6日，记者了解到，业主们办理“小土地证”的联名要求正式传达给开发商已经两个多月了，到现在还没有得到回复。

　　多人不识“小土地证”

　　蒋先生所在的小区要求办“小土地证”只是为数不多的例子。记者对一些小区业主进行了随机采访，发现绝大多数的业主都是第一次听说“小土地证”的事，其中也不乏像蒋先生一样的二次购房者，甚至三次购房者，可都还是对“小土地证”陌生得如同一张白纸。

　　广西宝资嘉房产经纪有限公司企划部经理邓勇告诉记者，在二手房交易当中，只有不到30%的人问过“小土地证”。但是因为拿到这本证的人确实少，没有这本证书也不影响房产的交易，因此没有哪位买家真正会因为没有这本证而影响交易。

　　市民莫先生有过一次出售房产的经历，其中的买家就提到了“小土地证”。莫先生原本在位于南宁市厢竹大道的一个单位工作，拥有一套面积140多平方米的单位集资房。2005年，莫先生将这套住房出售，买家就问他除了房产证外有没有“小土地证”。莫先生说没有，这位买家便露出不想买的意思。后来，莫先生采取了“忽悠”的办法，对买家说单位正在办理，只是现在还没办得而已。这位买家最后考虑到是单位的集资房，应该没什么风险，交易这才最终达成。

  

　　产权不完整会形成隐患

　　在买房子的时候，很多购房者都会问“这套房是哪一年开发的”，因为大家都知道，按照我国的有关法律规定，商品房土地的使用权限为70年。条件相当的两套房子，如果一套已经开发了15年，另一套才2年，两者之间的价钱差距就会不小。除了考虑这一因素，购房者还会想过“我的房子住满70年后该怎么办”的问题。对于“小土地证”，不知道它的作用前可能是无所谓，知道其利害关系后，有房产的业主怎能不考虑产权不完整所暗藏的风险？

　　采访中，有几位受访的购房者向记者说起了一个事例，这个事例虽然是发生在外省，但是教训却十分深刻。据介绍，河南省的一份报纸曾报道，年近60岁的郑州市民老赵10年前，用自己一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房，并及时办理了房产证。时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼土地转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的国有土地使用证。乙房地产开发公司决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。眼看就要失去安身之地了，老赵多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用证，坚持拆除。对此，地方国土资源局同志对老赵说，你的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。 

　　在南宁，也有一些关于土地使用权证引发的业主与开发商之间的摩擦传闻。家住凤岭一小区的李先生告诉记者，小区分几期开发，他听买得早的业主说，在第一、第二期的时候，开发商为了融资，将小区的土地使用权证二次抵押给另一家银行进行贷款。这个消息不胫而走，传到了住户的耳朵里，迅速引起了住户的强烈不满。住户们担心，如果开发商不能偿还银行的贷款，就会引起经济纠纷，给住户们造成难以预计的后果。

　　李先生说，据他了解，小区早期开发的物业，业主们已经拿到了房产证，却没有“小土地证”。这个传闻虽然没有证实其真实性，但是确实是有可能发生的。业主们要求拿到“小土地证”才安心的心理，并非杞人忧天。