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南宁300多户业主齐告开发商
发表日期: 2008/4/22 7:12:11 阅读次数: 6735 查看权限: 普通新闻
2008年02月22日13:54   广西新闻网  孙小娟  (本案代理律师:李坚东)

  广西新闻网-南国早报南宁点击查看南宁及更多城市天气预报讯(记者孙小娟)新房钥匙已领到了手,可小区内的绿化、配电等公共配套设施却还停留在合同书上,为此,南宁市翠湖新城四期的300多户业主自发组织了一个维权小组,与开发商南宁国凯实业有限责任公司叫板。经过庭上交锋,法院于近日支持了业主方大部分的诉讼请求。

 300多业主组团维权

  “当初我就是看到前几期绿化做得好,才动心买这里的房子的。想不到等我们这一期得房时,让人大失所望。”2月20日下午,业主韦先生向记者介绍说,其实在第四期的设计图纸上,有着和前几期一样诱人的绿化设施, 购房合同中还明确约定,小区的正常用水、配电、道路、绿化等公共配套设施应该按期交付使用,逾期需支付违约金。可当他交完购房款,高高兴兴从开发商手中领取钥匙时,看到的却是满目荒凉,道路还满是泥土,绿地上不见绿苗。

  合同不一致的还不只是绿化问题。一位先生指着横在小区半空中的几根电线说:“合同上说配电要安装一户一表,但我们至今使用的是仍是由开发商私自拉设的临时用电,连变电箱都没有。由于电压极不稳定,小区内曾两次出现电表被烧的情况,有的住户家里的电器也因此被烧坏。”此外,买房时业主们应开发商要求交了3000多元的管道燃气费,可入住至今,小区的管道燃气仍未开通。

  2006年11月,各栋业主自发推选代表,组织了一个维权小组,决定与开发商对话。然而经过两次协商,开发商方面却一直不见动静。2007年春夏,维权小组经过商量和向有关部门咨询,决定上法庭和开发商“过招"。

  经过维权小组动员,最后有313户业主参加了诉讼。2007年6月,业主们一一将诉状递交到了南宁市江南区人民法院。

  “个人”诉“公共设施”遭质疑

  业主们的诉讼请求集中在以下几个方面:请求开发商支付施逾期交付公共配套设施的违约金;请求开发商按规定安装一户一表,并完善道路、绿化、大门、围墙等基础建设;请求开发商尽快向产权机关备案,为业主办理房产证,并尽快配合有关方面为住户开通管道燃气。此外,有部分业主被延期交房,他们在请求中增加了“要求开发商支付延期交房违约金”的内容。

  300多户业主是分别向法院提起诉讼的。开发商方面在庭上指出,水电等配套设施属于小区全体业主共有,每一个原告作为单个业主,不能单独提起诉讼。

  开发商还拿出竣工验收意见书、房屋验收交接单等证据,力图证明房屋及配套设施的质量已经通过有关部门和业主验收,他们不存在违约。他们还拿出几份获奖证书和照片,想证明翠湖新城小区的相关配套设施已经得到高度评价和认可,居住条件优秀。

  由于双方各执一词,应业主方的请求,法官来到翠湖新城第四期进行了现场勘查。经确认:小区内中心花园尚未开工,绿化未全面完成;用电为临时使用翠湖前三期的用电, 小区内电线纵横,存在安全隐患;市政燃气管道已开通至翠湖四期,由于开发商仅支付了部分工程款,目前该小区的管道燃气全部未开通使用。法院还查明,翠湖新城小区分为一、二、三、四期,开发商方面在庭上提供的绿化奖项是在第四期建成之前获得的,与本案没有关联性。

  那么单个业主对小区的公共配套设施有无诉权?法院审查后认为,每个业主都和开发商签订了买卖合同,合同对双方的权利义务都做了明确约定,业主有权请求开发商履行相应的义务。

  一审判决:

  法院支持业主大部分诉求

  今年2月初,江南区人民法院一审判决支持了业主方大部分的诉讼请求。

  法院认为,业主们和开发商签订的《商品房买卖合同》是合法有效的,开发商负有完成合同约定的基础设施和配套设施建设的义务。本案中,开发商未能提供相关材料证明小区的配套设施已通过验收,而从法院现场勘查的情况看,可认定该小区的配套设施尚未交付使用,因此业主请求开发商支付逾期违约金,应该予以支持。除了赔钱外,开发商还应该继续完善绿化等公共配套设施。

  法院还认为,南宁市政府早在2001年就发出通告,要求单位新建住宅及商品房开发建设必须严格按一户一表标准,由开发商投资一步建设到位。这里的一户一表指的是由供电部门安装并统一收费的一户一表,开发商应当履行此项义务。开发商也应当履行将管道燃气安装到户并开通使用的义务。

  2月20日下午,维权小组中负责与法院联络的韦先生得到消息说,开发商方面已经递交了上诉状。

   (广西新闻网-南国早报)

附其中一名业主的起诉状及所有起诉业主的代理词:

民 事 起 诉 状

原告:黄XX,男,汉族,身份证号码:452128197710XXXXXX,住所:南宁市江南区五一西路6号翠湖新城第X2单元XXX号房 。                                                                                                                                                                                                                          

被告:南宁市国凯实业有限责任公司(以下简称国凯公司), 法定代表人:XX,住所:南宁市青山路2号                                                     

被告:南宁市金沙湾实业有限责任公司(以下简称金沙湾公司),法定代表人:XX,住所:南宁市白沙大道17号。

诉讼请求:
1、被告国凯公司支付违约金27158元。                                                                                                             2、被告国凯公司继续履行合同约定的未尽义务,在2007930日前安装符合国家规定的一户一表和公共用配电等输电设施,按合同约定为原告全面完善住宅小区相应配套的小区大门、围墙、道路、绿化(包括中心花园)等基础建设。
3
、在2007930日前,将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案,以便原告办理房产证、国有土地使用权证                                          4、在2007731日前将原告3000元的燃气管道开户费转给燃气管道公司,以便其铺设好能正常使用的燃气管道设施。                                                                                                                                           5、被告金沙湾公司对上述民事责任承担连带责任。 
                                                         

事实及理由:

2005411,原告与被告国凯公司签定《商品房买卖合同》,原告购买被告国凯公司位于南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期在建的第62单元302号房,该房建筑面积112.04平方米,每平方米单价2433.71元,总房价272673元。合同第八条约定:出卖人应当在2006328将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定:正常用水、配电设施于2006328投入使用,该住宅楼相应配套道路绿化于2006630投入使用,如在规定日期内未达到使用条件,出卖人(即被告国凯公司,下同)应按合同第九条第一种方式向买受人支付违约金。

20051031,原告依约支付完272673元购房款,并履行完合同约定的其他义务。但被告国凯公司200696才将未通过验收合格的商品房交给原告,而直到起诉之日仍未安装符合国家规定的一户一表和公共用配电设施(由于使用的是临时的不安全的用配电设施,不少住户家用电器曾于2006 10 18日发生损坏的情况),还有住宅楼相应配套的道路、绿化等基础建设、公共配套建筑也未完全履行承诺。因此,按照合同第八条约定计算,被告国凯公司应支付逾期交房的违约金是4363(违约共160)。到起诉之日为止,按照合同第十四条约定被告国凯公司应支付原告违约金22795(违约共418)。两项违约金共计27158元。同时仍应继续履行合同约定的未尽义务,安装符合国家规定的一户一表和公共用配电等设施,完善住宅楼相应配套的道路、绿化等基础建设。
  
 还有,被告国凯公司利用原告对房地产法律规定缺乏了解和自己的优势地位,制定不公平、不合法的格式条款,在合同第十五条约定出卖人应在取得《商品房销售许可证》后壹年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。这违反了法律有关的规定。因为,实际上被告国凯公司办理的只是《商品房预售许可证》,即其出售的只是期房,所以这个约定是无效的,被告国凯公司要按照法律规定的期限,将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案,以便原告办理房产证和国有土地使用权证。

另外,在上述《商品房买卖合同》基础上,原、被告双方达成补充协议,约定管道燃气安装到户。原告已于购房的同时交给被告3000元的燃气管道开户费,但据查被告却将该款挪作它用,未交给管道燃气公司,造成管道燃气公司没钱铺设燃气管道设施。所以,原告要求被告2007731日前将原告3000元的专项资金转给燃气管道公司,以便其铺设好能正常使用的燃气管道设施。 

最后,据查被告国凯公司由被告金沙湾公司独资设立而成,根据现行《公司法》第六十四条规定:一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。原告认为两被告的财产相互混淆,因此,被告金沙湾公司应对被告国凯公司所负上述民事责任承担连带责任。                  

以上诉讼请求恳请人民法院给以支持,以维护原告的合法权益。

 

此致
   
南宁市江南区人民法院
                                            

 

具状人:

 

2007520

 

附: 1、起诉状副本2

     2、证据  

 

 

尊敬的审判长、审判员:

受陈XX313户翠湖新城四期业主的委托和胜涛律师事务所的指派,本律师发表以下代理意见:

一、     关于逾期交房的问题。

被告国凯公司对部分业主存在逾期交房的事实没有否认,但列举了证据一至证据五,试图以所谓的不可抗力减轻违约责任。

首先,证据四至证据五是2006530日南宁市人民政府发布的通告,是《商品房买卖合同》所约定的交房日期之后,与逾期交房纠纷无关联。其次,证据二南宁市人民政府发布的通告并没有影响被告国凯公司的正常施工,因为其施工工地不在高考考点200米范围之内,并且其他的建筑工地也仅是夜间或中午限制限制施工,不应成为逾期交房的理由。证据一、证据三南宁市人民政府发布停工、放假的通知,虽然对施工造成一定影响,但属于正常的经营风险,也不应成为逾期交房、逃避违约责任的理由。

二、     关于逾期交付正常运行的基础建设、公共配套建筑问题。

原告提供的两份新闻报道、小区的多张照片和录象(绝大部分上在起诉后三个多月才拍照的)等证据充分证明被告没有按照合同交付正常运行的基础建设、公共配套建筑。

被告国凯公司提供的《业主入伙资料领取一览表》、《建设工程质量竣工验收意见书》和《房屋验收交接单》等证据,仅针对业主个人的居住的商品房,与逾期交付正常运行的基础建设、公共配套建筑纠纷无关联。而被告提供的反映楼盘、绿化照片等证据,根本不在四期所属区域。显然,被告自己觉得承担违约责任在所难免,只好硬着头皮,移花接木。

针对基础建设、公共配套建筑问题,被告国凯公司认为单个或部分业主没有诉权,必须全部业主一起诉讼才合法,这是对必要诉讼法律规定的歪曲,按照被告国凯公司的逻辑如果有一个业主不起诉,那针对这一问题就永远无法启动起诉程序,这岂不是十分荒唐。被告国凯公司是和每个业主单独签定购房合同,合同都约定基础建设、公共配套建筑问题,只要被告国凯公司因此违约,每个业主都可以独立起诉,要求其承担违约责任,因为每个共同诉讼人都是独立的诉讼主体,都有权独立实施诉讼行为,彼此具有独立性。如果对一审判决不服,还有权单独上诉。因此,313户翠湖新城四期业主有权起诉两被告。

三、     关于办理产权证的问题。

首先,被告国凯公司给南宁市工商局双生分局第五工商所的《关于业主投诉的复函》中明确承认有逾期办理房产证的事实。事实上,被告国凯公司与业主签定的《商品房买卖合同》有关办理房产证、国有土地使用权证的约定,虽然版本不同,但都违反了行政法规的规定,即违反《城市商品房预售管理办法》第12条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。”由于被告国凯公司未能在交付商品房的90日内,向有关行政部门提交必要的证明文件,造成业主迟迟不能办好房产证和国有土地使用权证,现在业主并不是要求被告承担违约责任,而只是要求其应当尽快履行法定义务,以便业主能办好产权证。

四、     关于管道燃气的问题。

所有业主(除四期6栋、8栋另有约定外)在签定购房合同时都必须交纳管道燃气费3000元,并且都已实际交纳(各个业主提供的收据可以证明)。被告国凯公司提供的证据十五不能证明其已经将收缴的这笔钱转给了管道燃气公司,管道燃气公司的答复是如果这笔钱全部到位的话,可以立即开通,而一直到现在,持续2年多了,没有一个业主能使用管道燃气。因此,各个业主要求被告国凯公司将自己交给它的管道燃气费3000元转给管道燃气公司,以便能正常使用管道燃气,是购房合同赋予他们的权利,合理合法。

五、     关于被告金沙湾公司承担连带责任的问题

原告提供的被告国凯公司和金沙湾公司工商电脑咨询单是200611月收集的,这两份证据表明当时被告国凯公司是金沙湾公司的独资公司,而313户翠湖新城四期业主所指的民事责任是被告国凯公司为金沙湾公司独资公司时发生或存在的,根据《公司法》第六十四条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”的规定被告金沙湾公司没有正当理由,拒绝出庭,根本没有证据证明国凯公司财产独立于金沙湾公司自己的财产的,所以,被告金沙湾公司依法应对国凯公司的债务承担连带责任。至于被告国凯公司提供的20077月收集的被告国凯公司工商电脑咨询单,是想借此证明被告金沙湾公司仅负有限责,让被告金沙湾公司任逃避债务。但两被告未能提供证据证明,在被告国凯公司变更为两股东公司之前,发布公告告知债务人,被告金沙湾公司显然滥用了股东有限责任、有明显的逃避债务的故意和行为,严重损害313户翠湖新城四期业主的利益。根据《公司法》第二十条第三款:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。,被告金沙湾公司依法也应对国凯公司的债务承担连带责任。所以无论从原告、被告国凯公司提供的证据来看,都只能推出一个结论,就是被告金沙湾公司应当对被告国凯公司的债务承担连带责任。

综上所述,请合议庭明察事实真相,支持原告的诉讼请求。

 

 

                                                                 胜涛律师事务所李坚东 律师

                                                                     200794星期二

 

 

 


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