齐鲁法制网10月15日讯(通讯员 郝涵冰)近年来，随着房地产行业的快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售模式营运而生，随之而来的商品房预售纠纷也日渐增多。2012年以来，金乡法院共审结商品房预售合同纠纷案件67件，以调解或撤诉方式结案36件，调撤率达53.73%。

　　经分析，案件主要呈现以下特点：

　　一是房地产开发企业为被告的案件占绝大多数。房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房者在合同履行过程中承担的风险更多。据统计，购房者作为被告的案件为2件，占所有商品房预售合同纠纷案件的3%，而房地产开发企业作为被告的案件则为65件，占97%。

　　二是群体性诉讼案件较为普遍。该院商品房预售纠纷案件中属于群体性诉讼的案件有28件，占41.79%。此类案件涉及利益主体广泛且争议标的基本一致，所以商品房预售合同纠纷案件中属于群体性诉讼的案件所占比例较大。此外，个案审判结果影响到持观望态度的其他购房者的行为选择，由此产生群体效应，引起广泛的社会影响。

　　三是当事人之间的对立情绪较大，矛盾较为尖锐。当普通购房耗尽积蓄所进行的房产交易出现了纠纷，必然会导致作为原告的购房者情绪较为激动，购房者与开发商之间形成严重的对立情绪，并有可能采取不理智的行为对案件审理施压。

　　四是审理周期偏长。此类案件的平均审限为153天，在此类案件审理过程中，当事人大多对争议焦点如房屋质量、房屋损失情况等无法达成共识，因此当事人对此申请鉴定。而鉴定程序的启动，必然会造成结案周期的延长。

　　为此，该院建议：

　　一是坚持调解优先原则。此类案件涉及群众的切身利益，当事人情绪激动，矛盾对立较大，为此，要加大调解力度，把诉讼调解贯穿于整个诉讼活动之中，注重方式方法，杜绝机械办案，妥善化解矛盾纠纷，实现案件审判社会效果和法律效果的有机统一。

　　二是探索诉讼与非诉相衔接的解决机制。强化对商品房预售合同纠纷引发的社会矛盾的风险评估，在诉前充分运用经济、行政等多种手段，多管齐下，以程序简单、成本较低的替代性纠纷解决机制有效弥补诉讼在处理此类群体性纠纷方面的缺陷和不足。

　　三是延伸审判职能，及时提出司法建议。对商品房预售合同纠纷案件审理过程中发现的问题，及时对规划局、建设委员会、产权监理、房管局等相关部分进一步提高行业准入标准、加强质量监管等规范房地产业内行为提出法律意见，从源头上消除容易产生纠纷的因素。

　　四是固定专门合议庭审理此类案件。建立相对固定的合议庭，由综合素质过硬、具有丰富审判经验的审判员组成，专门审理涉房地产类纠纷案件，确保案件审理质量。此外，要加强对审理商品房预售合同纠纷案件中遇到的新情况、新问题的研究，不断总结审判经验。定期研讨案件审理过程中遇到的复杂、疑难问题。

　　五是大力加强法制宣传。充分利用报纸、杂志、互联网等新闻媒体，发挥典型房地产案件的示范作用，增强人民群众的法制观念。通过法制宣传，使购房者在购房前了解相关知识，购房时进行必要的审查，在发生纠纷后自觉运用法律武器维护自己的合法权益;使房地产开发商以诚实信用的心理状态自觉、严格履行自己应承担的义务，以维护市场的正常秩序和交易安全，维护社会稳定。