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 建筑与房地产纠纷法律事务建筑与房地产纠纷法律事务 → 房地产纠纷六类案件蹿升
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房地产纠纷六类案件蹿升
发表日期: 2008-04-23 16:34:16 阅读次数: 2912 查看权限: 普通信息

 

房地产案件是法院审理的数量最多的民事案件类型之一。
  第一类为广告与宣传资料引发的纠纷。这类案件主要有开发商在楼盘的销售广告和宣传资料中,对楼盘开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,而对商品
房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定应当视为要约。在买卖房屋构成中,这些说明和允诺基本上没有写进买卖合同,亦应当视为合同内容,此类案件均是开发商当事人违反广告和宣传的承诺,购房人要求开发商承担违约责任的案件。
  第二类为交房问题引起的纠纷。新司法解释规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担。该条指出交钥匙即视为房屋交付使用。所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。此类案件的案由是购房人要求开发商按交付使用房屋的日期与约定交房日期的差距进行赔偿。
  第三类为购房人对开发商的恶意违约要求双倍赔偿的案件。对开发商在买卖合同订立后,未告知买房户又将该房屋抵押给第三人;合同订立后又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,购房人就状告开发商要求双倍赔偿。
  第四类为由于产权证问题的退房或索赔案件。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定了产权证的办理时间,由于房地产开发企业的原因,买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  第五类为房屋质量问题要求退房的案件。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验不合格,或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用,新司法解释规定应当支持购房人退房或索赔。
  第六类为按揭贷款纠纷。新司法解释详细进行规定,在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。
  三大原因导致房地产纠纷案飚升
  房地产案件的迅速增加,引起社会广泛关注。
  首先,对于开发商的恶意侵权,也就是开发商出发点就是想通过侵害购房人的利益来获取收益的情况,新司法解释通过规定对开发商的惩罚措施来保护购房人的权益。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中规定了5种情况,买受人(购房者)可请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。包括()商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;()商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;()故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明;()故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;()故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这5种情况下买受人还可以请求解除合同,返还购房款及利息和赔偿损失。
  其次,对于开发商的有意侵权行为,即开发商利用购房人与开发商之间信息不对称来获得利益,《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》加以规范和限制。
  最后,开发商无意当中侵害购房人权益。这样的问题包括如认购金的法律性质界定、交房标准约定不明、产权证办理的期限不确定等实际问题。由于房地产操作的惯例,使部分购房人应该得到的利益没有明确加以保护。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》用较多的篇幅对这些问题加以规范,原来购房人认为正常的权益受损问题,现在可以通过诉讼讨到说法。
  


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