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 房地产案件精选房地产案件精选 → 南宁300多户业主齐告开发商
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南宁300多户业主齐告开发商
发表日期: 2008-10-06 10:04:18 阅读次数: 2916 查看权限: 普通信息
2008年02月22日13:54   广西新闻网  孙小娟  (本案代理律师:李坚东)

  广西新闻网-南国早报南宁点击查看南宁及更多城市天气预报讯(记者孙小娟)新房钥匙已领到了手,可小区内的绿化、配电等公共配套设施却还停留在合同书上,为此,南宁市翠湖新城四期的300多户业主自发组织了一个维权小组,与开发商南宁国凯实业有限责任公司叫板。经过庭上交锋,法院于近日支持了业主方大部分的诉讼请求。

 300多业主组团维权

  “当初我就是看到前几期绿化做得好,才动心买这里的房子的。想不到等我们这一期得房时,让人大失所望。”2月20日下午,业主韦先生向记者介绍说,其实在第四期的设计图纸上,有着和前几期一样诱人的绿化设施, 购房合同中还明确约定,小区的正常用水、配电、道路、绿化等公共配套设施应该按期交付使用,逾期需支付违约金。可当他交完购房款,高高兴兴从开发商手中领取钥匙时,看到的却是满目荒凉,道路还满是泥土,绿地上不见绿苗。

  合同不一致的还不只是绿化问题。一位先生指着横在小区半空中的几根电线说:“合同上说配电要安装一户一表,但我们至今使用的是仍是由开发商私自拉设的临时用电,连变电箱都没有。由于电压极不稳定,小区内曾两次出现电表被烧的情况,有的住户家里的电器也因此被烧坏。”此外,买房时业主们应开发商要求交了3000多元的管道燃气费,可入住至今,小区的管道燃气仍未开通。

  2006年11月,各栋业主自发推选代表,组织了一个维权小组,决定与开发商对话。然而经过两次协商,开发商方面却一直不见动静。2007年春夏,维权小组经过商量和向有关部门咨询,决定上法庭和开发商“过招"。

  经过维权小组动员,最后有313户业主参加了诉讼。2007年6月,业主们一一将诉状递交到了南宁市江南区人民法院。

  “个人”诉“公共设施”遭质疑

  业主们的诉讼请求集中在以下几个方面:请求开发商支付施逾期交付公共配套设施的违约金;请求开发商按规定安装一户一表,并完善道路、绿化、大门、围墙等基础建设;请求开发商尽快向产权机关备案,为业主办理房产证,并尽快配合有关方面为住户开通管道燃气。此外,有部分业主被延期交房,他们在请求中增加了“要求开发商支付延期交房违约金”的内容。

  300多户业主是分别向法院提起诉讼的。开发商方面在庭上指出,水电等配套设施属于小区全体业主共有,每一个原告作为单个业主,不能单独提起诉讼。

  开发商还拿出竣工验收意见书、房屋验收交接单等证据,力图证明房屋及配套设施的质量已经通过有关部门和业主验收,他们不存在违约。他们还拿出几份获奖证书和照片,想证明翠湖新城小区的相关配套设施已经得到高度评价和认可,居住条件优秀。

  由于双方各执一词,应业主方的请求,法官来到翠湖新城第四期进行了现场勘查。经确认:小区内中心花园尚未开工,绿化未全面完成;用电为临时使用翠湖前三期的用电, 小区内电线纵横,存在安全隐患;市政燃气管道已开通至翠湖四期,由于开发商仅支付了部分工程款,目前该小区的管道燃气全部未开通使用。法院还查明,翠湖新城小区分为一、二、三、四期,开发商方面在庭上提供的绿化奖项是在第四期建成之前获得的,与本案没有关联性。

  那么单个业主对小区的公共配套设施有无诉权?法院审查后认为,每个业主都和开发商签订了买卖合同,合同对双方的权利义务都做了明确约定,业主有权请求开发商履行相应的义务。

  一审判决:

  法院支持业主大部分诉求

  今年2月初,江南区人民法院一审判决支持了业主方大部分的诉讼请求。

  法院认为,业主们和开发商签订的《商品房买卖合同》是合法有效的,开发商负有完成合同约定的基础设施和配套设施建设的义务。本案中,开发商未能提供相关材料证明小区的配套设施已通过验收,而从法院现场勘查的情况看,可认定该小区的配套设施尚未交付使用,因此业主请求开发商支付逾期违约金,应该予以支持。除了赔钱外,开发商还应该继续完善绿化等公共配套设施。

  法院还认为,南宁市政府早在2001年就发出通告,要求单位新建住宅及商品房开发建设必须严格按一户一表标准,由开发商投资一步建设到位。这里的一户一表指的是由供电部门安装并统一收费的一户一表,开发商应当履行此项义务。开发商也应当履行将管道燃气安装到户并开通使用的义务。

  2月20日下午,维权小组中负责与法院联络的韦先生得到消息说,开发商方面已经递交了上诉状。

   (广西新闻网-南国早报)

附其中一名业主的起诉状及所有起诉业主的代理词:

民 事 起 诉 状

原告:黄XX,男,汉族,身份证号码:452128197710XXXXXX,住所:南宁市江南区五一西路6号翠湖新城第X2单元XXX号房 。                                                                                                                                                                                                                          

被告:南宁市国凯实业有限责任公司(以下简称国凯公司), 法定代表人:XX,住所:南宁市青山路2号                                                     

被告:南宁市金沙湾实业有限责任公司(以下简称金沙湾公司),法定代表人:XX,住所:南宁市白沙大道17号。

诉讼请求:
1、被告国凯公司支付违约金27158元。                                                                                                             2、被告国凯公司继续履行合同约定的未尽义务,在2007930日前安装符合国家规定的一户一表和公共用配电等输电设施,按合同约定为原告全面完善住宅小区相应配套的小区大门、围墙、道路、绿化(包括中心花园)等基础建设。
3
、在2007930日前,将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案,以便原告办理房产证、国有土地使用权证                                          4、在2007731日前将原告3000元的燃气管道开户费转给燃气管道公司,以便其铺设好能正常使用的燃气管道设施。                                                                                                                                           5、被告金沙湾公司对上述民事责任承担连带责任。 
                                                         

事实及理由:

2005411,原告与被告国凯公司签定《商品房买卖合同》,原告购买被告国凯公司位于南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期在建的第62单元302号房,该房建筑面积112.04平方米,每平方米单价2433.71元,总房价272673元。合同第八条约定:出卖人应当在2006328将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定:正常用水、配电设施于2006328投入使用,该住宅楼相应配套道路绿化于2006630投入使用,如在规定日期内未达到使用条件,出卖人(即被告国凯公司,下同)应按合同第九条第一种方式向买受人支付违约金。

20051031,原告依约支付完272673元购房款,并履行完合同约定的其他义务。但被告国凯公司200696才将未通过验收合格的商品房交给原告,而直到起诉之日仍未安装符合国家规定的一户一表和公共用配电设施(由于使用的是临时的不安全的用配电设施,不少住户家用电器曾于2006 10 18日发生损坏的情况),还有住宅楼相应配套的道路、绿化等基础建设、公共配套建筑也未完全履行承诺。因此,按照合同第八条约定计算,被告国凯公司应支付逾期交房的违约金是4363(违约共160)。到起诉之日为止,按照合同第十四条约定被告国凯公司应支付原告违约金22795(违约共418)。两项违约金共计27158元。同时仍应继续履行合同约定的未尽义务,安装符合国家规定的一户一表和公共用配电等设施,完善住宅楼相应配套的道路、绿化等基础建设。
  
 还有,被告国凯公司利用原告对房地产法律规定缺乏了解和自己的优势地位,制定不公平、不合法的格式条款,在合同第十五条约定出卖人应在取得《商品房销售许可证》后壹年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。这违反了法律有关的规定。因为,实际上被告国凯公司办理的只是《商品房预售许可证》,即其出售的只是期房,所以这个约定是无效的,被告国凯公司要按照法律规定的期限,将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案,以便原告办理房产证和国有土地使用权证。

另外,在上述《商品房买卖合同》基础上,原、被告双方达成补充协议,约定管道燃气安装到户。原告已于购房的同时交给被告3000元的燃气管道开户费,但据查被告却将该款挪作它用,未交给管道燃气公司,造成管道燃气公司没钱铺设燃气管道设施。所以,原告要求被告2007731日前将原告3000元的专项资金转给燃气管道公司,以便其铺设好能正常使用的燃气管道设施。 

最后,据查被告国凯公司由被告金沙湾公司独资设立而成,根据现行《公司法》第六十四条规定:一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。原告认为两被告的财产相互混淆,因此,被告金沙湾公司应对被告国凯公司所负上述民事责任承担连带责任。                  

以上诉讼请求恳请人民法院给以支持,以维护原告的合法权益。

 

此致
   
南宁市江南区人民法院
                                            

 

具状人:

 

2007520

 

附: 1、起诉状副本2

     2、证据  

 

词(一审)

 

尊敬的审判长、审判员:

受陈XX313户翠湖新城四期业主的委托和胜涛律师事务所的指派,本律师发表以下代理意见:

一、     关于逾期交房的问题。

被告国凯公司对部分业主存在逾期交房的事实没有否认,但列举了证据一至证据五,试图以所谓的不可抗力减轻违约责任。

首先,证据四至证据五是2006530日南宁市人民政府发布的通告,是《商品房买卖合同》所约定的交房日期之后,与逾期交房纠纷无关联。其次,证据二南宁市人民政府发布的通告并没有影响被告国凯公司的正常施工,因为其施工工地不在高考考点200米范围之内,并且其他的建筑工地也仅是夜间或中午限制限制施工,不应成为逾期交房的理由。证据一、证据三南宁市人民政府发布停工、放假的通知,虽然对施工造成一定影响,但属于正常的经营风险,也不应成为逾期交房、逃避违约责任的理由。

二、     关于逾期交付正常运行的基础建设、公共配套建筑问题。

原告提供的两份新闻报道、小区的多张照片和录象(绝大部分上在起诉后三个多月才拍照的)等证据充分证明被告没有按照合同交付正常运行的基础建设、公共配套建筑。

被告国凯公司提供的《业主入伙资料领取一览表》、《建设工程质量竣工验收意见书》和《房屋验收交接单》等证据,仅针对业主个人的居住的商品房,与逾期交付正常运行的基础建设、公共配套建筑纠纷无关联。而被告提供的反映楼盘、绿化照片等证据,根本不在四期所属区域。显然,被告自己觉得承担违约责任在所难免,只好硬着头皮,移花接木。

针对基础建设、公共配套建筑问题,被告国凯公司认为单个或部分业主没有诉权,必须全部业主一起诉讼才合法,这是对必要诉讼法律规定的歪曲,按照被告国凯公司的逻辑如果有一个业主不起诉,那针对这一问题就永远无法启动起诉程序,这岂不是十分荒唐。被告国凯公司是和每个业主单独签定购房合同,合同都约定基础建设、公共配套建筑问题,只要被告国凯公司因此违约,每个业主都可以独立起诉,要求其承担违约责任,因为每个共同诉讼人都是独立的诉讼主体,都有权独立实施诉讼行为,彼此具有独立性。如果对一审判决不服,还有权单独上诉。因此,313户翠湖新城四期业主有权起诉两被告。

三、     关于办理产权证的问题。

首先,被告国凯公司给南宁市工商局双生分局第五工商所的《关于业主投诉的复函》中明确承认有逾期办理房产证的事实。事实上,被告国凯公司与业主签定的《商品房买卖合同》有关办理房产证、国有土地使用权证的约定,虽然版本不同,但都违反了行政法规的规定,即违反《城市商品房预售管理办法》第12条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。”由于被告国凯公司未能在交付商品房的90日内,向有关行政部门提交必要的证明文件,造成业主迟迟不能办好房产证和国有土地使用权证,现在业主并不是要求被告承担违约责任,而只是要求其应当尽快履行法定义务,以便业主能办好产权证。

四、     关于管道燃气的问题。

所有业主(除四期6栋、8栋另有约定外)在签定购房合同时都必须交纳管道燃气费3000元,并且都已实际交纳(各个业主提供的收据可以证明)。被告国凯公司提供的证据十五不能证明其已经将收缴的这笔钱转给了管道燃气公司,管道燃气公司的答复是如果这笔钱全部到位的话,可以立即开通,而一直到现在,持续2年多了,没有一个业主能使用管道燃气。因此,各个业主要求被告国凯公司将自己交给它的管道燃气费3000元转给管道燃气公司,以便能正常使用管道燃气,是购房合同赋予他们的权利,合理合法。

五、     关于被告金沙湾公司承担连带责任的问题

原告提供的被告国凯公司和金沙湾公司工商电脑咨询单是200611月收集的,这两份证据表明当时被告国凯公司是金沙湾公司的独资公司,而313户翠湖新城四期业主所指的民事责任是被告国凯公司为金沙湾公司独资公司时发生或存在的,根据《公司法》第六十四条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”的规定被告金沙湾公司没有正当理由,拒绝出庭,根本没有证据证明国凯公司财产独立于金沙湾公司自己的财产的,所以,被告金沙湾公司依法应对国凯公司的债务承担连带责任。至于被告国凯公司提供的20077月收集的被告国凯公司工商电脑咨询单,是想借此证明被告金沙湾公司仅负有限责,让被告金沙湾公司任逃避债务。但两被告未能提供证据证明,在被告国凯公司变更为两股东公司之前,发布公告告知债务人,被告金沙湾公司显然滥用了股东有限责任、有明显的逃避债务的故意和行为,严重损害313户翠湖新城四期业主的利益。根据《公司法》第二十条第三款:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。,被告金沙湾公司依法也应对国凯公司的债务承担连带责任。所以无论从原告、被告国凯公司提供的证据来看,都只能推出一个结论,就是被告金沙湾公司应当对被告国凯公司的债务承担连带责任。

综上所述,请合议庭明察事实真相,支持原告的诉讼请求。

 

 

                                                                 胜涛律师事务所李坚东 律师

                                                                     200794星期二

 

 

               代 词(二审)

 

尊敬的审判长、审判员:

受陈照平306户翠湖新城四期业主的委托和胜涛律师事务所的指派,针对两个上诉人的上诉理由,以及庭审的实际情况,本律师发表以下代理意见:

一、     关于逾期交房违约天数计算是否准确及违约金是否过高的问题。

上诉人南宁市国凯实业有限公司(以下简称国凯公司)对部分业主存在逾期交房的事实没有否认,但认为根据其和这些业主签定的《商品房买卖合同》第八条约定,一审法院多算了一天的违约天数。

本代理人认为,一审法院的认定准确无误,南博会期间全南宁市统一放假一天,并不是强制性的,不属于约定所指的政府行为,与国凯公司施工延期与否并无因果关系,不应从中扣减。

至于违约金是否过高的问题。国凯公司认为和一些业主约定的日违约金计算比率是万分之二,比这些业主银行房贷借款利率高出37.46%,所以定得太高。本代理人认为,国凯公司作为开发商,在经济上处于强势地位,《商品房买卖合同》是其提供的格式合同,作为以赢利为目的的企业对违约金问题的约定,不可能不慎重考虑。事实上,合同对双方有关违约行为的惩罚就偏向国凯公司,在合同里明确约定购买人如逾期支付房款,要支付的日违约金是购房款的万分之三,而出卖人逾期交房要支付的日违约金是购房款的万分之二。现在,国凯公司面对不得不支付逾期交房违约金的现实,就认为约定过高,只不过是为了逃避责任。另外,从最高人民法院司法解释的相似规定以及司法判例看,这一约定也不高。

二、关于每个业主有无就公共配套设施独自起诉的权利问题

    国凯公司认为,根据《物权法》第七十三条、九十三条规定,《民法通则意见》第8889条规定,公共配套设施作为共有财产,业主要求其对公共配套设施的赔偿应认定无效。由于翠湖新城已成立业主委员会,根据《民诉法》第五十三条共同诉讼的规定,只有翠湖新城业主委员会有权就公共配套设施起诉。国凯公司这种说法是对必要诉讼法律规定的歪曲,按照被告国凯公司的逻辑如果有一个业主不起诉,那针对这一问题就永远无法起诉,这岂不是十分荒唐。被告国凯公司是和每个业主单独签定购房合同,每个合同都约定基础建设、公共配套建筑问题。只要被告国凯公司因此违约,每个业主都可以独立起诉,要求其承担违约责任,因为每个诉讼人都是独立的诉讼主体,都有权独立实施诉讼行为,彼此具有独立性。如果对一审判决不服,还有权单独上诉。因此,306户翠湖新城四期业主既可以独自、多人、全部乃至以业主委员会的名义起诉上诉人。

二、     关于能正常使用的基础建设、公共配套建筑是否逾期交付、国凯公司是否应承担违约责任的问题。

首先,应当明确一个基本的前提,根据306户被上诉人与国凯公司签定的《商品房买卖合同》都约定,对于正常用水、配电设施、住宅楼化粪池、上下排水设施、住宅相应配套绿化等项目,只要有一项或多项在规定日期内未达到使用条件,上诉人都要承担相同的违约责任。

被上诉人一审中提供的证据五所照的照片证明了国凯公司没有按照合同交付正常使用的配电设施、相应配套绿化。国凯公司没有提供相反的证据反驳这些证据的真实性,一审法院予以采信是准确的。

一审判决书认为:作为开发商,国凯公司负有完成合同约定的基础设施和配套设施建设的义务,是否完成该义务,应由国凯公司提交证据证明,而国凯公司位能提供相关证据。还有,根据被上诉人的申请,一审法院到翠湖四期现场进行勘察,被上诉人与国凯公司双方当时都确认中心花园未建,绿化还未完成,小区用电为临时使用翠湖一、二、三期的用电,未配备由供电局直接收费的一户一表,小区内电线纵横,存在安全隐患,大门未建等。因此一审判决书认定小区内配套设施尚未能交付使用,国凯公司没有按照合同交付正常使用的配电设施、相应配套绿化,,这一认定是准确的。,

关于中心花园的问题,国凯公司认为在《商品房买卖合同》中并没有修建中心花园的约定,一审法院属于认定事实不清。实际上,在销售过程中,国凯公司曾宣传允诺要建设中心花园,也发送了相关资料,并且一审法院到南宁市规划局调取的翠湖四期规划图也已经证明有中心花园的规划,国凯公司声称该规划图已作废,但一审、二审都没有提供证据证明。由此可见,国凯公司未根据该规划图施工,不仅违反了有关的行政法规,应承担行政责任,而且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷按适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”的规定,国凯公司还应承担未建设中心花园的民事责任。因此,一审法院对此事的认定完全准确,判决国凯公司因此应支付违约金和继续履行建设好中心花园的义务依法有据。

关于配电设施的问题,国凯公司认为只要保证配电设施投入使用,安装了目前的一户一表,就符合了《商品房买卖合同》及补充协议有关配电设施的约定,这是306户业主所不能接受的。对一户一表的问题,南宁市供电局解释是:一户一表就是由供电局将计费电表直接安装到每一户居民住宅,供电局对每一户居民实行供电、抄表、收费、服务到户。居民直接和供电部门发生合同法律关系。《商品房买卖合同》作为上诉人提供的格式合同,根据《合同法》第四十一条:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定,国凯公司的解释不符合交易惯例,也不符合人们通常的理解,而南宁市供电局的权威解释显然不利于上诉人,所以应予以采信。更何况南宁市政府早在2001年就发出通告,要求单位新建住宅及商品房开发建设必须严格按照一户一表标准,由开发商投资一步建设到位。因此,一审法院对此事的认定完全准确,判决国凯公司因此应支付违约金和继续履行安装一户一表的义务依法有据。最近一段时间翠湖四期业主被要求向南宁市供电局报送办理一户一表的申请材料,也进一步证明国凯公司并没有按照《商品房买卖合同》的约定履行好安装一户一表的义务。

三、 关于办理产权证的问题。

首先,被上诉人提供的国凯公司给南宁市工商局双生分局第五工商所的《关于业主投诉的复函》证据中明确承认有逾期办理房产证的事实。国凯公司没有其他证据反驳,一审法院对此证据予以确认,事实清楚。国凯公司在上诉状中想推脱责任,显然站不住脚。

国凯公司与业主签定的《商品房买卖合同》有关办理房产证、国有土地使用权证有两种不同的约定,一种是出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。一种是出卖人在商品房综合验收合格后贰年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。从合同法理论的解释看,这两种不同约定,都属于附期限的合同。而附期限合同的显著特点之一就是对将来确定发生的事实在期限上所做的约定,期限到来,合同约定生效或终止。2005527南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定,取消原条例第十三条规定的《商品房销售许可证》制度,2005523南宁市人民政府关于修改《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》的决定,取消原规定第八条的小区竣工综合验收制度。也就是说,在履行《商品房买卖合同》过程中,上述办理权属登记的约定期限,已经不可能到来,约定是无法生效的。作为提供格式合同方的国凯公司,应该意识到这个问题,并应积极和业主另行协商解决,但直至起诉仍没有和306户业主重新协商如何办理权属登记的事宜。既然国凯公司没有和业主重新协商,306户业就有理由认为应当依照法律规定办理。因此,2007520日,306户业根据城市商品房预售管理办法》第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。”的规定,以及案件起诉的实际情况,向一审法院要求国凯公司都在同一时间(2007930日前)将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案,以便业主办理房产证、国有土地使用权证306户业的这一请求无疑是合法的。

国凯公司认为合同签定后有关部门对商品房各项验收工作不再使用“综合验收”的名称,但各项验收工作的性质和所需要的时间没有改变,因此,双方当事人仍应按合同约定的资料备案期限执行。国凯公司的说法是有意曲解“综合验收”制度。“综合验收制”全称是“小区竣工综合验收制”, 2005523日前在南宁市它与“小区项目单项工程竣工验收制” 都属于必须执行的制度。在2005523日后,只保留“小区项目实行单项工程竣工验收制”和增加“小区配套设施竣工验收备案制”。 1997220南宁市人民政府发布的《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》第九条规定:“单项工程竣工后,按有关规定向专业管理部门申报进行验收。单项工程验收不合格的房屋、配套设施,不得交付使用,不得申报综合验收。”第十条规定 “小区工程全部完工,开发单位应将用地红线范围内的临时建筑、堆放材料清理干净,拆除施工围墙,修复损坏设施,疏通排水管道后,方可向建设局申报综合验收。”从原来的规定可以看出,当时小区项目单项工程竣工验收是专业管理部门进行验收,只有在小区项目单项工程竣工验收合格后,方可由建设局组织小区竣工综合验收,而取消“综合验收制”后,在同一条件下,所花的单项工程竣工验收、备案时间显然将有所减少。因此,国凯公司声称“各项验收工作的性质和所需要的时间没有改变”,完全是为逃避责任而作的曲解。

一审法院对大部分业主的这一请求的判决是在一审判决生效后30日内,国凯公司履行将应由其提供的办理权属登记资料报产权机关备案的义务。虽然判决的结果达到了业主诉讼的目的,但判决的理由作为代理律师却不能接受。而一审法院对一部分约定出卖人在商品房综合验收合格后贰年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的业主这一请求不予支持,理由除了和前大部分业主相同外,还认为交房到判决时仍未到两年,不符合双方约定。这一判决的理由和结果则都是不能接受的。

一审法院判决不应把上述两种附期限约定中的发生事实和该事实发生的期限割裂开来。实际上,在约定的事实不能发生的情况下,其所附的期限也自然变得没有实际意义。而一审法院却没有注意到在合同履行期间行政相关部门已取消《商品房销售许可证》审批和不再进行商品房综合验收的事实,在判决中把约定的这一期限转而视为是国凯公司应提供资料报产权机关备案的期限(期限从交付房屋之日起计算),这种认定不符合合同双方约定的本意不能让业主信服。因此,恳请二审法院根据《商品房买卖合同》、《城市商品房预售管理办法》第十二条和本案审理了两年多的实际情况,支持306户业主的诉求,判决国凯公司尽快在同一时间将应由其提供的306户业主权属登记资料报产权机关备案。

另外,在二审法院审理过程中,业主中最迟接收房屋的时间也已经满两年。即使按照一审法院的理由进行判决,二审法院也应支持306户业主的对上述权属登记资料同时备案的诉求。

四、  关于管道燃气的问题。      

国凯公司在上诉状中认为其已将燃气管道安装到户,完成了合同义务,至于燃气没有开通,过错不在其一方,不应承担违约责任。

根据双方签定的《商品房买卖合同》或补充协议的约定是燃气到户。“燃气到户” ,按照交易惯例和人们的通常理解,不仅仅是每家每户安装上燃气管道设施,还能正常使用燃气。

《商品房买卖合同》或补充协议是国凯公司提供的格式条款,根据《合同法》第四十一条:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定,一审法院支持业主要求国凯公司的将燃气管道安装及开通到户的请求是准确的。

五、 关于被告金沙湾公司承担责任的问题

根据一审法院调取的证据证明:金沙湾公司、国凯公司、南宁壮宁资产经营有限责任公司曾依据南宁市人民政府《关于同意南宁金沙湾公司实业有限责任公司兼并南宁市国凯公司实业有限责任公司的批复》,签订了《兼并协议》,该协议约定,由金沙湾公司以承担债权债务的方式对国凯公司进行兼并,即金沙湾公司以承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权、承担国凯公司的债务、安置国凯公司的在册职工为条件兼并国凯公司。对此证据,金沙湾公司在一审时没有证据反驳其真实性,上诉时也没有提供证据反驳。一审法院依此证据判决金沙湾公司对国凯公司履行义务不足部分承担补充责任。虽然判决与业主的请求有所不同,但基本满足业主的诉讼目的,而且是以事实为根据的,所以适用法律和处理并无不当。

金沙湾公司认为自己对国凯公司的兼并不是吸收合并,根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十一条 企业吸收合并后,被兼并企业的债务应当由兼并方承担”的规定,只有在国凯公司被吸收兼并并被注销企业法人资格的情况下,其才应承担国凯公司的债务。实际上,这是有意片面地曲解该规定。对该条全面准确的理解应该是,企业吸收合并后,被兼并企业的债务肯定由兼并方承担,至于以其他方式进行地兼并,兼并方是否承担被兼并方的债务,法律没有明令禁止,根据“法不禁止即自由”的法律原则,兼并方有可能承担被兼并方的债务。更何况本案金沙湾公司、国凯公司、南宁壮宁资产经营有限责任公司签订的《兼并协议》明确了金沙湾公司要承担国凯公司的债务。还有,金沙湾公司认为国凯公司仍以原有的法人资格独立对外承担权利义务,依据《公司法》第三条“公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定,其也不应承担国凯公司的债务,这也是片面地曲解该了规定,《公司法》的这条规定并不排除在特殊情况下,公司之间要承担连带或补充责任。本案的特殊情况是显而易见的,金沙湾公司通过《兼并协议》以股东身份兼并及参与国凯公司的经营,承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权,并承诺承担国凯公司的债务。所以,金沙湾公司在本案中不想承担国凯公司的债务,这既有悖于情理也有悖于法律,相信二审法院能明察事实真相。

该案的审理历时两年多了,由于国凯公司不能及时办理产权证,以及未能全面履行一户一表、开通管道燃气、小区绿化等义务,严重影响业主的正常生活。为此,本代理人恳请二审法院依法尽快做出公正的判决,以维护业主的合法权益,促进社会的和谐稳定。

 

                                                                                                                  胜涛律师事务所 李坚东  律师

                                                                                                                                                        20081015星期

 

 


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