近日,记者从房地产业内人士处获悉,广西首家房地产私募基金即将问世,该私募基金管理者广西宝资通股权投资基金管理有限公司(下简称宝资通基管公司)已于4月底登记注册成立。公司总经理由有着“广西地产师爷”称号的秦枫担任。秦枫让房地产与私募基金相结合的初衷是什么?这样的结合会给市场带来怎样的火花?日前,本报记者对秦枫进行了独家专访。

　　房地产行业按照咨询、代理、开发的路子发展会遇到瓶颈,房地产直接融资与私募基金的结合或是大势所趋

　　听着柔情的音乐、喝着沁心的红茶,近日记者在咖啡馆见到了秦枫。

　　“尽管宝资通基管公司才成立不过2个月,但是我们为了她,可准备了好几年。”谈起即将启动的广西首只房地产私募基金,秦枫如是说。早在几年前,秦枫就意识到房地产行业按照咨询、代理、开发的路子发展,迟早会遇到瓶颈,想继续发展,要么转型,要么升级。对秦枫而言,升级无疑更合适,可以让自己实现二次创业。

　　秦枫成立房地产私募基金主要源于这样一个大背景:高层对房地产市场的调控越来越严,不断去杠杆化、去投资化,使得近两年房地产企业产生大量负债。而这个时候房地产私募基金应运而生,房地产私募基金一方面能在一定程度上解决地产开发商资金紧缺的问题,另一方面也让资产丰厚的高净值人士能投资地产开发商分享建楼卖楼的收益。

　　近年来,国内的房地产私募基金发展风生水起,为什么广西首只房地产私募基金到今年才即将孵化面世呢?秦枫表示:“近年来,国内一些优秀的房企、资管公司越来越看重房地产私募基金,我们也一直留意国内外一些先进的房企融资模式,看如何把房企跟金融进行有效结合。早在1993年,当时在北海曾经想发起过一只产业基金,无奈那时各方面条件不成熟,便没有发行。而之前由于国内对于私募的相关法律架构还不完善,所以才拖到现在成立。”对于能注册成立广西首家专业性的房地产基金管理公司,及正酝酿筹备发起广西首只地产私募基金,秦枫很是欣慰地说:“可以说,我们是走在了相关法律条文成立之前,直到今年广西区配套政策允许在营业执照上登记私募的时候,我们才拿出准备已久的资料去登记、注册、审批。”

　　房地产私募基金让开发商有了新的融资渠道,让房地产私募基金分享自己建楼卖楼的收益

　　“金融是地产的源头,地产的事情,本质上就是金融的事情;地产离不开金融,金融架构决定了地产的形式”,正是由于金融对于地产的重要性,让秦枫想到地产要与金融结合。

　　秦枫把地产与金融结合主要出于几方面的考虑。首先,资金在开发商身上沉淀下来,实现良好循环,开发商才能做大做强。而广西开发商并没能实现资金的有效循环。秦枫表示,目前广西开发商的资金来源,更多的是以自有资金去买地,之后通过银行进行开发贷,再进行销售的按揭信贷。如果资金还是紧张,只好请施工队帮忙垫资,或者卖些内部房出去,甚至找过桥资金、高成本资金。开发商急急忙忙去拿地,之后匆匆忙忙去开发,然后迅速销售出去。这也造成了物业经营难以持续,因为资金无法在开发商身上沉淀下来,就拿去还给银行,这就是典型的销售型开发,资金来源的单一,造成了经营模式单一,这也是金融的支撑系统不完善表现。

　　房地产私募基金能改变开发商资金来源单一的状况,记者了解到,过去开发商融资以银行借贷,也就是债权融资为主,而房地产私募基金诞生之后,开发商可以选择股权融资,也就是以公司股权换取房地产私募基金的资金,让房地产私募基金分享自己建楼卖楼的收益。

　　秦枫的第二层考虑是,目前的个体房产投资者在政策的不断调控下,会遇到很大的压力,如过户费、二手房交易税提高等。而且由于没有相应制度、市场约束,个人房产投资者群体的资金容易对房地产市场造成冲击,进而导致房价的波动,比如温州炒房团到处买楼,这也是缺乏合适金融投资渠道的表现。

　　秦枫设立房地产私募基金,与目前南宁地产代理行业发展遭遇天花板有关。“我们在广西深耕发展逐渐意识到,这几年来地产代理已经开始遇到天花板了。我们宝资通这几年在南宁的代理规模徘徊在100亿左右,难以再往上冲。同时市场的地产代理规模也难以往上走,如目前南宁年度的销售面积大概在400多万平米,总销售金额约为300多亿,而最高峰时年度销售面积达到600多万平米,销售金额达到400多亿。尽管这一两年来销售面积与金额有所下滑,但还是维持在一个相对较高的水平,上不去也跌不了多少。”

　　正是由于上述的判断,秦枫并没有对公司的业务进行太大的扩展。“既然总规模难以扩张,而且我们占到整个南宁房产市场代理份额的比例又比较大,所以想提升市场占有率的难度会更高。而且这个市场已经是个非常充分的市场,就算可以提升规模,利润可能无法上升,或者是轻微上升,所以这几年我们没有进行太大的扩展。”

　　好的地产项目需要的资金量越来越大,有实力独揽项目的开发商越来越少,房地产私募基金能提供资金支持

　　对于为什么会选择房地产作为私募基金的主投行业?秦枫解释说“地和房屋,是一切梦想的起源;是一切生活的载体;是一切财富的归属。在美国,整个国民财富的表现形式中,72%都体现在房地产上,而国内也正往这个方向靠,这是我们做房地产的理念,也是选择房地产作为私募基金主投行业的原因。”

　　秦枫介绍:“我们通过‘区域深耕模式’来发展,即在广西,长得高,扎得深。我们把房地产看成一棵树,企业发展就相当于种树。树之所以能健康的发展,需要根枝齐全。在房地产领域里面,代理、策划咨询、开发、地产私募基金都属于其根枝的一部分。我们现在的定位,已不是停留在代理上,而是地产集成服务,做各类地产服务的供应商。”

　　对于这一新兴的商业模式,秦枫做了个形象的比喻:“我们从前期的顾问咨询,组合发展、私募、后续的销售代理、运营服务等,这就是种树的商业模式。而有的代理公司的商业模式就像种草,比如去长沙卖楼、去杭州卖楼,全国性扩张,但业务层较薄,价值链很短,这样只是做到房地产的产业链中很窄的一部分,就像草一样追求广种薄收。”

　　有金融行业分析师认为,私募介入房地产,解决了开发企业的资金问题,更重要的是解决了房地产企业规范化运作的问题,使房地产企业由过去单一的股权结构,转化成由股权投资基金和开发商创始合伙人共同持有的模式。这是地产投资模式的创新,对于广西的金融行业来说也是一次全新的探索。

　　目前居民投资房产的方式

　　购买住房或商业地产

　　用来出租或等待高价出售

　　楼市调控使得投资住宅的

　　收益变少

　　房地产私募基金

　　提供房产投资新模式

　　资金雄厚的投资者

　　购买房地产私募基金

　　间接投资地产开发商的股权

　　开发商建楼卖楼获得收益

　　按比例分配收益给投资者